兰州，还会大面积搞拆迁吗？
自1980年，房子第一次被定义为商品至今，整个房地产行业已浩浩荡荡发展了40余年。它在悄然改变城市面貌过程中，同时也留下了一批充满岁月痕迹斑驳的老旧房屋。据统计显示：截至2022年底，中国城镇既有房屋中，有约20%已建成超过30年，而到2040年前后，这个数值预计将会达到80%。先来看一组数据：仅1979年到1989年的11年间，兰州市新建住宅建筑面积就达到了1127．52万㎡，占解放40年来住宅建筑面积总和的68.7％。这是兰州市历史上住宅建设投资和建成面积最多的一个时期。此后，兰州商品房开发建设就迈入了高速发展的阶段，房价疯涨的同时，头部房企也源源不断的涌入兰州，规模化且机械化的建造房屋……处在城市化进程逐步加快发展的环境下，兰州房屋的建造速度也在加快，这就致使很多住宅的建造标准，其实并不高。再加上，这部分房屋建成年代集中，过往的规划也跟不上当下城市发展的速度，很大一批房子，便逐步进入了“老龄化”。本质上来说，住宅房屋的出让产权是70年，但由于过于追求速度与规模，它的有效寿命只有30年，甚至仅有20几年。于是，兰州老城区老破小日益老化的问题，就扎堆出现了。眼下，兰州很大一部分房龄几十年的老房子,不仅房子外立面破旧，内部公用设施简陋破旧,小区环境也相对较差，日常生活中，还面临着水管、下水、暖气老化，以及没有电梯、社区、物业等一系列问题。虽说缺点不少，可这部分主城区老旧的房子，大多都占据着姣好的地段、土地价值高，且具备着丰富的资源，有的，还占据着学区的优势。要是放在几年前，这部分房子无论怎么卖，价格都是处在高位的，且十分稳固。可如今，整体经济环境低迷，房地产市场下行，再加上兰州主城均衡发展的模式，教育资源配置发生变化等因素，这部分老旧小区的价值，已逐渐被摊薄，甚至开始缩水。于是：住着不舒服，卖又不好卖的现状，就让这批房子的业主，彻底陷入了两难。那接下来，这部分房子，该怎么处理呢？要是用一句话总结，那就是：“该改改，该拆拆！”也就是说，对于对于房龄较新、主体尚完好的小区，则以旧城改造为主，而对于老化严重但地理位置优越的的小区，兰州会引入开发商进行拆迁建设。而这背后的核心逻辑，本质上就是通过城市更新，将大家的信心建立起来，让房地产行业回归健康平稳的发展状态，最终让经济，彻底循环起来……前阵子，中央在部署2024年经济工作会议中时，就明确指出，要一视同仁地满足不同所有制房企的合理融资需求，同时加快推进城中村改造等“三大工程”（保障性住房、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造），其中重点是拆迁工作。毫无疑问，这就是2024年楼市的重点发力方向，且它执行速度，一点都不拖泥带水，还会比大家想象的更快。再来看一组数据：2024年三大政策性银行在去年12月和今年1月份新增PSL共5000亿，是近期的投放高峰。而2023年全年，甘肃省新增债券的累计发行规模也达到了886.8亿元。而2024年一开年，政府调控政策力度一次比一次大，开年就降息25个点，兰州的首套房贷款利率也降至3.65％，与此同时，兰州还筛选出了79个符合融资支持条件的项目（其中兰州新区项目29个）作为兰州市第一批融资支持名单，并已推送到在兰各银行业金融机构。也就是说，准备工作已经就绪了，接下来，该全力推进了。眼下，包括城市更新工程，棚户区改造工程，老旧小区改造工程，兰州都已经有了铺排和计划，且正在加速推进……近几年来，兰州持续推进雁滩区域综合整治暨、南河新村片区、盐场路片区、兰州东部商圈城市更新项目，去年7月，兰州盐场片区城市更新已完成了摸底工作，直至12月，兰州高新区雁滩园区城市更新项目也已正式启动。与此同时，兰州还在有序推动城关区南砖瓦窑、红泥沟、雁滩片区，七里河老西站片区，安宁区“老三厂”（万里厂、兰飞厂、长风厂）家属院，西固区全域以及福源小镇二期棚户区等重点棚改项目。当然，十四五”期间的棚改计划中也提到，兰州将逐步对全市待改造的28个片区，约2.5万户居民逐步进行棚改安置。其中城关区 45 个项目，七里河区 9 个项目，安宁区 4 个项目，西固区 32 个项目，高新区 2 个项目，兰州新区 1 个项目。去年10月中旬，甘肃省财政厅还发布了2023年第一批甘肃省政府债券发行信息披露文件，其中，棚户区债券项目共涉及7个，共计发行金额10.55亿元，且这7个棚户改造项目，最迟将于今年完成工程施工及验收，并达到交付使用的标准。据相关资料显示：2024年，仅城关区就谋划了棚改项目24个，其改造面积约76万平方米，投资规模高达396亿元……除了城市更新与棚户项目的改造，老旧小区的改造上，兰州也在不断发力。2023年，兰州已改造老旧小区 501个，今年，兰州还将计划改造老旧小区 273 个，直至2025年，兰州全市还将对2112个老旧小区进行改造，其中包括西固片区综合改造项目（西固全域老旧小区改造项目）。就在老旧小区改建的同时，兰州也在同步推进保障房的建设。2024年，仅兰州新区就将新增保障性租赁住房项目3个共2386套。既然该改造的都在改造，且已经在积极推进中了，那拆建计划就也得跟上了。实际上，早在去年9月，兰州就发布了17条措施促进房地产市场发展的措施，其中提到：要全面推行房票安置制度，并鼓励选择货币补偿和房票安置。这就意味着：接下来，兰州在拆迁改造的方式上会更偏向于房屋安置。其实行逻辑就是：拆你的房子，改你的房子，然后给你房票，你有房票买房，开发商也能拿到销售回款，开工盖楼继续循环……也就是说，兰州老城区很大一部分老化严重但地理位置优越的老房子，在不久后，将积极引入房地产开发商进行拆迁，通过拆迁开发，推动城市的更新与发展。如此一来，又能带动多个行业循环起来，不仅让钱流向楼市，增加了大家的购买力，还能帮助兰州楼市去库存，从而刺激其正向循环发展。能肯定的是，城市发展的进程中，人们对居住的房子是永远存在改善需求的，而兰州主城的老房子，也必将面临一轮新的拆改大潮，这样才能给好房子腾出空间，让老房子变成好房子，从而让改善需求，都能有一个去处。更何况，眼下，不仅仅是兰州老城区的房子面临着老化的问题。所有兰州人买的房子，未来都会面临变破、变旧的宿命，因为房子的管道，基础设施等都会随着时间逐渐老化。所以对于普通人来说，无论是何时买房，都要考虑流通性以及持有的时间，避免自己的房屋在价值贬值之后，砸在自己的手里。好在针对这个问题，住建部也已经给出了一个解决的方案，那就是：提高住房建设标准，同时为老房子治病的基本思路。也就是说，接下来，新建房屋的质量提升，以及老旧小区的维护改造，将会同步推进。前阵子，住建部还还大力推动了房屋体检、养老金、保险制度试点，为应对房屋全面“老龄化”未雨绸缪，目前也已有部分城市开始实施了。接下来的兰州，也应该积极推进并完善相关措施，以此促进整个行业以及经济的快速恢复与健康运转。毋庸置疑，新一轮的拆改大潮已经来了，就看之后该怎么走了。作者=指兰针·小芒果版权声明：本文为指兰针原创，未经许可，禁止转载如需授权，联系客服法律顾问= 上海兰迪（兰州）律师事务所·张维林联系电话：181 9800 5777我们一起聊聊观点，讲讲故事
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